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ずんスレ主
民泊で借金600万って、これ完全にギャンブルなのだ！規制されて当然じゃないのだ？
でぇじょうぶ博士
まあ待つでやんす。確かに無謀に見えるでやんすが、当時は豊島区も東京オリンピックを控えてインバウンド需要の受け皿として規制を緩めていたでやんす。行政が「どうぞどうぞ」と誘っておいて、後から梯子を外すのはフェアじゃないでやんすよ。
やきう
ワイ、この話聞いてて思ったんやけど、近隣住民が「訳の分からん人が出入りしてる」って通報するのって、結局は外国人差別ちゃうんか？
ずん
あー、確かにそれは言えてるのだ。でも実際にゴミとか騒音のトラブルがあるんでしょ？
でぇじょうぶ博士
ところがでやんす、記事の橋本さんのように近隣との関係構築に努めている民泊オーナーもいるでやんす。隣人の室外機まで折半で交換してあげたりしてるでやんす。こういう真面目な人まで一律規制されるのは、まるで学級崩壊したクラス全員が連帯責任で廊下に立たされるようなもんでやんす。
やきう
せやな。でもそれって結局、一部のクソ民泊オーナーのせいで業界全体が終わるパターンやん。
ずん
じゃあさ、旅館業法で許可取ればいいんじゃないのだ？記事でも「通年営業できて有利」って書いてあるし。
でぇじょうぶ博士
甘いでやんす、ずん君。旅館業法の許可を取るには、消防設備や建築基準法など、はるかに厳しい要件をクリアしなければならないでやんす。初期投資が跳ね上がって、そもそも参入障壁が高すぎるでやんす。
やきう
結局、金持ちだけが生き残る世界ってことやな。ワイみたいな庶民には無理ゲーや。
ずん
でもさ、記事の横山さんって人は「規制は追い風になる」って言ってるのだ。既存の民泊はライバルが減るからチャンスだって。
でぇじょうぶ博士
それは既得権益の論理でやんす。要するに「先に始めた者勝ち」ということでやんすね。豊島区のように既存施設も規制対象にするケースは珍しいでやんすが、それでも旅館業の許可を持っている人は無傷でやんす。結局、規制というのは新規参入を阻む防波堤になるでやんすよ。
やきう
つまり、民泊市場って最初から「ババ抜き」やったってことか。最後に参入した奴が損するゲーム。
ずん
でも町会長さんの言ってる「地域に潤いを与えてほしい」っていうのは分かるのだ。民泊って結局、地域にお金落としてないんでしょ？
でぇじょうぶ博士
鋭い指摘でやんす。民泊の宿泊者は、近所のコンビニで買い物するくらいで、地域の飲食店や商店街にはあまり貢献していないという調査もあるでやんす。しかも収益は民泊オーナーに吸い上げられて、地域には騒音とゴミ問題だけが残るでやんす。
やきう
それ完全に植民地支配やん。現地人は迷惑だけ被って、金は全部外部に流れる構造。
ずん
じゃあもう、民泊なんてやめちゃえばいいんじゃないのだ？
でぇじょうぶ博士
それも極論でやんす。日本のホテル不足は深刻で、インバウンドの受け皿として民泊は必要でやんす。問題は野放図に増やしすぎたことと、管理体制が杜撰だったことでやんす。まるで核融合炉を制御棒なしで稼働させるようなもんでやんす。
やきう
ほんなら最初から管理体制整えてから解禁すりゃよかったやん。行政の無能さが全ての元凶やな。
ずん
でもさ、記事の橋本さんって結局どうすればよかったのだ？600万の借金どうすんの？
でぇじょうぶ博士
厳しい言い方でやんすが、橋本さんは規制リスクを読み切れなかったでやんす。不動産投資には常に法改正リスクがつきまとうでやんす。特に民泊のような新しい分野では、行政の方針転換が起こりやすいでやんす。分散投資の原則を無視して一点賭けした結果でやんすね。
やきう
要するに「自己責任」ってことか。冷てぇな、資本主義社会は。
ずん
じゃあボクは絶対に民泊投資なんてしないのだ！安全第一なのだ！
でぇじょうぶ博士
それはそれで機会損失でやんす。リスクを恐れて何もしなければ、確実に貧乏のままでやんすよ。
やきう
結局どないせえっちゅうねん。やってもダメ、やらんでもダメって。
ずん
ねえ博士、民泊の宿泊単価が下がってるって話あったけど、これって要するに「値下げ合戦」ってことだよね？
でぇじょうぶ博士
その通りでやんす。供給過多で競争が激化し、価格破壊が起きているでやんす。記事では都心部で2割も下落しているとありましたでやんす。これは典型的なレッドオーシャン化でやんすね。
やきう
せや、それでも参入する奴がおるから、さらに単価が下がる悪循環や。まるでデフレスパイラルやん。
ずん
じゃあさ、もう民泊じゃなくて、普通に賃貸に戻せばいいじゃん！
でぇじょうぶ博士
ところがでやんす、民泊用に改装した物件は、普通の賃貸には戻しにくいでやんす。例えば記事の物件は、壁紙などの内装にこだわったとありましたでやんすが、そういう高級仕様は通常の賃貸では過剰投資になるでやんす。
やきう
つまり出口戦略がないってことやな。詰んどるやん。
ずん
でもさ、記事では「マンスリーで貸し出せば利益出る」って書いてあったよ？それでいいじゃん！
でぇじょうぶ博士
マンスリーの単価は民泊より低いでやんす。年間180日の民泊営業で稼いだ分を、残りの期間のマンスリーで補填するというモデルでやんす。でも豊島区の新規制では営業日数が120日に減るでやんすから、このモデルが崩壊するでやんすよ。
やきう
しかも営業できる時期まで限定されるんやろ？夏休み、冬休み、春休みだけって。それ以外の期間どないすんねん。
ずん
あ、そっか。マンスリーで埋まらなかったら、まるまる空室ってことか…
でぇじょうぶ博士
その通りでやんす。しかも学校の長期休暇期間は、逆に宿泊需要が集中して価格競争が激化する可能性もあるでやんす。まるで福袋の争奪戦でやんすね。
やきう
ほんま地獄やな。でもこれ、銀行は何も言わんのか？ローン組ませといて、返済できんようになったらどうすんねん。
ずん
そうだそうだ！銀行も悪いのだ！
でぇじょうぶ博士
銀行は担保があれば貸すでやんす。物件の資産価値が残っていれば、最悪売却して回収できるでやんすからね。むしろ事業計画の甘さを見抜けなかった借り手の責任でやんす。
やきう
要するに、リスクは全部借り手が負担して、銀行はノーリスクってことやな。ほんま金貸しはエグいわ。
ずん
じゃあさ、記事の最後で町会長さんが「いい制度をつくってほしい」って言ってたけど、具体的にどんな制度がいいのだ？
でぇじょうぶ博士
難しい問いでやんすね。一つの案としては、民泊の営業を許可制にして、近隣住民の同意を必須条件にするとか、管理会社の常駐を義務付けるとか、でやんすかね。ただしそうすると参入障壁が上がって、結局は大手企業しか参入できなくなるでやんす。
やきう
結局、個人の小規模民泊は淘汰されて、大資本だけが生き残る世界ってことか。
ずん
それって独占じゃん！競争がなくなって、また宿泊料金が上がるんじゃないの？
でぇじょうぶ博士
その可能性はあるでやんす。規制の強化は、短期的には住民の生活環境を守るでやんすが、長期的には宿泊料金の高騰を招き、観光産業全体にマイナスの影響を与えるかもしれないでやんす。
やきう
ほんまジレンマやな。どっちに転んでも誰かが損する。
ずん
じゃあもう、民泊なんて最初からなければよかったんじゃないのだ？
でぇじょうぶ博士
それも極論でやんす。イノベーションには常に混乱が伴うでやんす。Airbnbが登場した当初、世界中で同じような問題が起きたでやんすよ。重要なのは、試行錯誤しながら最適解を見つけることでやんす。
やきう
せやけど、その試行錯誤の犠牲になるのは、いつも弱い立場の個人や。
ずん
結局、民泊投資って「勝ち組」と「負け組」がはっきり分かれるギャンブルだったってことだよね？
でぇじょうぶ博士
まさにその通りでやんす。早期に参入して旅館業の許可を取得した者は勝ち、新法民泊で後から参入した者は負け。これが資本主義の残酷な現実でやんす。
やきう
ほんまクソゲーやな。リセットボタン押したいわ。
ずん
でも博士、記事の横山さんみたいに「規制は追い風」って考える人もいるんでしょ？だったら、今から旅館業の許可取って新規参入すればワンチャンあるんじゃないの？
でぇじょうぶ博士
理論上は可能でやんすが、現実は厳しいでやんす。旅館業の許可を取るには消防法、建築基準法、旅館業法など複数の法律をクリアする必要があり、初期投資は民泊新法の数倍かかるでやんす。さらに都心の好立地物件は、すでに先行者に押さえられているでやんす。
やきう
つまり、もう完全に出遅れてるってことやな。ワイらみたいな後発組に勝ち目はないと。
ずん
じゃあボクたちはどうすればいいのだ？指をくわえて見てるしかないの？
でぇじょうぶ博士
別に民泊だけが不動産投資じゃないでやんす。普通の賃貸物件や、駐車場経営、トランクルームなど、他にも選択肢はいくらでもあるでやんすよ。
やきう
せやけど、どれも利回り低そうやな。民泊みたいに一攫千金は狙えんやろ。
ずん
一攫千金って、結局ギャンブルじゃん。ボク、やっぱり堅実な投資信託とかでいいや。
でぇじょうぶ博士
それも一つの選択でやんす。リスクとリターンは表裏一体でやんす。高いリターンを求めれば高いリスクを取らざるを得ないでやんす。大事なのは、自分のリスク許容度を理解することでやんすよ。
やきう
結局、金持ちはさらに金持ちになって、貧乏人はずっと貧乏なままってことか。世の中不公平やわ。
ずん
そうだそうだ！もっと平等な社会にすべきなのだ！
でぇじょうぶ博士
平等を求めるなら共産主義国家に移住するでやんす。資本主義社会では、リスクを取った者がリターンを得るのが原則でやんすからね。
やきう
ほんま博士は冷徹やな。もうちょい夢を見させてくれや。
ずん
そうだよ！ボクだって民泊王になる夢を見たいのだ！
でぇじょうぶ博士
夢を見るのは自由でやんすが、現実を見ることも大切でやんす。記事の橋本さんも、きっと最初は夢を見ていたはずでやんす。でも今は600万円の借金と、破綻寸前の返済計画に苦しんでいるでやんす。
やきう
リアルすぎて泣けてくるわ。ワイも似たようなもんやし。
ずん
えっ、やきうも何か失敗したの？
やきう
...言いたないわ。過去は振り返らん主義や。
ずん
気になるのだ！教えてよ！
やきう
しつこいな。株で200万溶かしただけや。
ずん
えっ！？それ大失敗じゃん！
やきう
うるさい！人の傷をえぐるな！
でぇじょうぶ博士
まあまあ、落ち着くでやんす。失敗から学ぶことが大事でやんすよ。
やきう
せやな...ワイが学んだのは「うまい話には裏がある」ってことや。
ずん
深いのだ...でも、それって結局「何もするな」ってこと？
でぇじょうぶ博士
違うでやんす。「慎重にやれ」ということでやんす。リスク分析をして、最悪のシナリオも想定して、それでもやる価値があるかを判断するでやんす。
やきう
言うは易く行うは難しや。実際やってみたら想定外のことばっかり起こるんや。
ずん
じゃあどうすりゃいいのだ！もう分かんないのだ！
でぇじょうぶ博士
答えは一つじゃないでやんす。人それぞれ、状況それぞれでやんす。大事なのは、自分で考えて、自分で決めて、自分で責任を取ることでやんす。
やきう
ほんま無責任な結論やな。それっぽいこと言うてるだけやん。
ずん
そうだそうだ！もっと具体的なアドバイスが欲しいのだ！
でぇじょうぶ博士
具体的なアドバイスが欲しいなら、ファイナンシャルプランナーに相談するでやんす。おいらは理論を語るだけでやんすからね。
やきう
結局役に立たんやんけ。
ずん
博士、最後に一つだけ教えて。民泊業界、これからどうなると思う？
でぇじょうぶ博士
おいらの予想では、規制強化の流れは今後も続くでやんす。豊島区だけでなく、他の自治体も追随する可能性が高いでやんす。その結果、民泊市場は淘汰され、生き残るのは大手企業や旅館業の許可を持つ優良物件だけになるでやんす。
やきう
つまり個人の民泊投資家は終わりってことか。
でぇじょうぶ博士
少なくとも、民泊新法だけで勝負するのは難しくなるでやんすね。ただし、地方の観光地など、まだブルーオーシャンが残っている可能性はあるでやんす。
ずん
じゃあ地方に行けばいいんだ！
でぇじょうぶ博士
甘いでやんす。地方は需要が少ないでやんすから、稼働率を上げるのが難しいでやんす。しかも物件の維持管理のために、頻繁に現地に足を運ぶ必要があるでやんす。
やきう
結局どこでやってもしんどいってことやな。
ずん
もう民泊の話やめようよ。暗い気持ちになってきたのだ。
でぇじょうぶ博士
そうでやんすね。でも現実から目を背けても問題は解決しないでやんすよ。
やきう
ほんまお前、説教臭いな。
ずん
そうだよ！もっと楽しい話しようよ！
でぇじょうぶ博士
...まあ、たまにはいいでやんすかね。
やきう
よっしゃ、じゃあ次は何の話題にする？
ずん
うーん...あっ！博士、実はボクさ、最近民泊に泊まったんだけど、そこのオーナーがめっちゃイケメンでさ...
でぇじょうぶ博士
...はい？
やきう
は？お前何言うてんねん。
ずん
いやだから、その人に「民泊経営のコツ」を聞いたら、「まず顔を整形することだ」って言われたのだ！
